thực trạng và giải pháp phát triển

Chủ trương phát triển thị trường bất động sản của nước ta đã được nêu tại văn kiện Đại hội Đảng lần thứ X là: “Phát triển thị trường bất động sản trên cơ sở thực hiện Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản…; hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; làm cho quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, đất đai trở thành nguồn vốn quan trọng cho phát triển”.

Thị trường bất động sản là một khái niệm rất rộng, trong đó bao gồm thị trường về đất đai, nhà ở. Thực tế tại Việt Nam hiện nay cho thấy, trong thị trường bất động sản của Việt Nam thì thị trường quyền sử dụng đất là chủ yếu và đang giữ vai trò quyết định đến sự phát triển của thị trường bất động sản; đồng thời trong thị trường quyền sử dụng đất thì thị trường về đất ở chiếm tỷ trọng lớn.

ThS. Đặng Quang Phán – Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường – trình bày tham luận tại Hội thảo (*) (Ảnh : DĐDN)

Nhà ở và đất ở là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau nhưng trên thực tế ở nước ta hiện nay thì đây là hai yếu tố không thể tách rời để tạo nên một nơi ở cho công dân.

Thực tế cho thấy quỹ nhà ở, quỹ đất cho phát triển nhà ở không ngừng gia tăng cả về chất lượng và số lượng. Các nhà hoạch định chính sách, các chuyên gia lập quy hoạch dự kiến nhu cầu về nhà ở, đất ở đều dựa trên sự phát triển của dân số và chất lượng sống. Tuy nhiên, một nghịch lý luôn diễn ra là giá thành về nhà ở, đất ở luôn là nỗi lo “lớn nhất trong 3 việc lớn” của cuộc đời của mỗi người dân để “an cư lạc nghiệp”. Vậy giải pháp tối ưu nào tháo gỡ cho bài toán khó này?

1. Về thực trạng quỹ đất ở

Sau hơn 20 năm đổi mới, đời sống nông dân đã có những đổi thay tích cực với thu nhập bình quân đầu người tăng từ mức 423 USD năm 2001 lên 723 USD năm 2007; tỷ lệ hộ nghèo của cả nước đã giảm từ 15,47% năm 2006 xuống còn 14,75% năm 2007; thu nhập bình quân đầu người nông thôn năm 1999 là 3.540.000 đồng, đến năm 2006 đã tăng lên 6.072.000 đồng. Tốc độ đô thị hóa tại các đô thị lớn đã không ngừng tăng nhanh, năm 1989 đạt 18,5%, đến năm 1997 đạt 20,5%, năm 1999 đạt 23,6% và hiện nay đạt 28%. Năm 2000, dân số đô thị cả nước là 18,77 triệu người, đến năm 2008, dân số khu vực đô thị là 24,04 triệu người. Tuy nhiên, vấn đề nhà ở của của người dân, nhất là ở tại các đô thị lớn như Thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh trong những năm gần đây đang trở thành gánh nặng của chính sách an sinh xã hội.

Trong năm 2008, đã có 51,5 triệu m2 nhà ở được xây mới, trong đó khu vực đô thị có 28,86 triệu m2. Kết quả tổng kiểm kê đất đai năm 2005 (do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì thực hiện) cho thấy, cả nước có 598.428 ha đất ở, chiếm 18,51% tổng diện tích đất phi nông nghiệp, chiếm 1,81% tổng diện tích đất tự nhiên cả nước, tăng 155.250 ha so với năm 2000. Trong đó, đất ở tại nông thôn cả nước có 495.549 ha, chiếm 82,81% tổng diện tích đất ở, tăng 124.529 ha so với năm 2000, đạt bình quân đầu người là 59,1m2; đất ở tại đô thị có 102.879 ha, chiếm 17,19% tổng diện tích đất ở, tăng 30.721 ha so với năm 2000, bình quân đầu người đạt 12m2/người.

Theo số liệu báo cáo của 46/63 tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì đến ngày 30/9/2008, quỹ đất sử dụng cho hỗ trợ và tái định cư là 14.754,53 ha (trong đó có 12.900,59 ha cho 1.468 dự án, công trình do Nhà nước thu hồi đất và 1.853,94 ha cho 449 dự án tái định cư do thiên tai). Tuy nhiên, quỹ đất này mới chỉ đáp ứng được khoảng 50 – 60% nhu cầu tái định cư của người dân, số còn lại phải tạm cư chờ bố trí tái định cư, nhận thêm phần hỗ trợ để tự lo chỗ ở mới hoặc chưa được bố trí tái định cư.

2. Dự kiến nhu cầu về đất ở

Dự báo đến năm 2010, dân số cả nước là 93 triệu người; trong đó, dân số đô thị cả nước là 30,4 triệu người (chiếm 33% số dân cả nước), tăng 1,14 triệu người/năm; đất xây dựng đô thị sẽ là 243.200 ha, chiếm 0,74% diện tích đất tự nhiên cả nước, khi đó, bình quân mỗi người dân đô thị sẽ là 80m2 đất đô thị. Đến năm 2020, dân số cả nước dự báo sẽ là 104 triệu người, trong đó dân số đô thị là 46 triệu người, chiếm tỷ lệ 45% số dân cả nước, bình quân tăng 1,56 triệu người/năm; đất xây dựng đô thị sẽ là 460.000 ha, chiếm 1,40% diện tích đất tự nhiên cả nước, khi đó bình quân mỗi người dân đô thị sẽ là 100m2 đất đô thị.

Chỉ tiêu sử dụng đất của cả nước giai đoạn 2006 – 2010 đối với đất nông nghiệp là 25.627.400 ha (trong đó đất sản xuất nông nghiệp 9.363.000 ha, đất lâm nghiệp 16.243.700 ha); đất phi nông nghiệp là 3.925.300 ha (trong đó đất ở 1.035.300 ha, đất chuyên dùng 2.145.400 ha). Giai đoạn này, đất ở nông thôn tăng 440.000 ha, đất ở đô thị tăng 7.300 ha.

Dự kiến đến năm 2020, khoảng 3 triệu ha đất sẽ phục vụ cho quá trình CNH, HĐH đất nước, xây dựng kết cấu hạ tầng, đầu tư phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ, văn hoá xã hội và cần khoảng 1.000.000 ha đất để chỉnh trang đô thị, các khu dân cư hiện có và phát triển các khu dân cư mới, nhu cầu tái định cư cũng như phát triển quỹ nhà phục vụ nhu cầu xã hội, giải quyết vấn đề về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân.

Dự tính trung bình mỗi tỉnh, mỗi năm cần thu hồi khoảng 6.000 ha đất để giao đất hoặc cho thuê đối với các loại dự án. Cả nước, giai đoạn 2011-2020, cần thu hồi khoảng 3,78 triệu ha; trong đó, khoảng 60% là diện tích đất nông nghiệp, 20 -25% là diện tích đất ở (trong đó bao gồm đất cho tái định cư là 945 nghìn ha). Tuy nhiên, thực tế nhu cầu tái định cư xuất hiện trong quá trình thu hồi đất và đang thiếu trầm trọng tại một số khu vực (như tại Hà Nội, đến năm 2010, quỹ nhà, đất tái định cư cần khoảng 25.000 lô đất căn hộ và khoảng 1.000 căn hộ chung cư, tổng diện tích đất sử dụng để tái định cư khoảng 70 ha; thành phố Hồ chí Minh, tái định cư gần 15.000 hộ dân ven kênh rạch ở quận 8, cần khoảng 150 ha đất, tái định cư cho khu đô thị mới Thủ Thiêm cần gần 100 ha đất; thủy điện Sơn La cần 636,28 ha đất để tái định cư. v.v..).

3. Một số ý kiến đề xuất:

– Điều tiết hài hòa lợi ích giữa các đối tượng trong quá trình thực hiện tạo quỹ đất và sử dụng quỹ đất. Mở rộng các sàn giao dịch thị trường đất đai và bất động sản; hạn chế tối đa các giao dịch ngầm.

– Lập phương án thu hồi đối với diện tích đất dư thừa so với tiêu chuẩn, diện tích đất sử dụng không hiệu quả đối với đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp.

– Đối với quỹ đất sử dụng cho mục tiêu hỗ trợ tái định cư, dự kiến cần khoảng 5-10% tổng quỹ đất về nhà ở (kết hợp quy hoạch, cải tạo và xây dựng lại những chung cư, tập thể cũ, đã xuống cấp); tiến tới thực hiện phương thức xã hội hoá phát triển quỹ nhà tái định cư; tạo lập, quy hoạch chung khu tái định cư cho mỗi khu vực, mỗi đơn vị hành chính.

– Tạo quỹ đất sạch từ Tổ chức phát triển quỹ đất trước khi giao cho chủ đầu tư triển khai dự án. Tạo quỹ đất từ quy hoạch sử dụng đất. Đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu các dự án có sử dụng đất; mở rộng các loại hình nhà ở.

– Mở rộng đối tượng tham gia giao dịch trên thị trường đất đai, tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai, chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung – cầu./.

• ngày 01/8/2009 do Báo Diễn đàn Doanh nghiệp phối hợp với Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Bộ Xây dựng) tổ chức.

Đặng Quang Phán
Ths. Quản lý đất đai, Phó Vụ trưởng Vụ Chính sách và Pháp chế,
Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường

• Mới có khoảng 25% bất động sản giao dịch qua sàn
• Nguồn cung nhà ở sẽ tăng mạnh
• Nhà đất sẽ “dễ thở” hơn vào cuối năm
• Nhiều chuyên gia quan tâm đến chính sách về nhà ở tại Việt Nam
• Nhà ở xã hội, nhà thu nhập thấp: Vẫn nhiều rào cản

• Bất động sản Hà Nội: “Ấm” nhà để bán, “lạnh” mảng cho thuê
• Những kịch bản phát triển trung tâm mua sắm
• Thận trọng khi đầu tư nhà, đất ở Mỹ
• Kinh doanh bất động sản: Cuộc đua lên… chuyên nghiệp
• Bất động sản Việt Nam trên bản đồ đầu tư Thế giới