Những lưu ý quan trọng khi đầu tư đất nông nghiệp từ chuyên gia

Trong những năm gần đây đã có rất nhiều cá nhân, tổ chức thành công từ việc đầu tư đất nông nghiệp diện tích lớn, sau đó phân lô ra bán. Nắm bắt được xu hướng này, nhiều nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp đã liên tục tìm kiếm những quỹ đất nông nghiệp lớn, có tiềm năng phát triển để đầu tư. Tuy nhiên, đi cùng với lợi nhuận cũng kèm theo rất nhiều rủi ro cho những nhà đầu tư tay ngang, chưa có kinh nghiệm, khi không am hiểu thị trường, tính chất cũng như quy định pháp lí về loại hình đất nông nghiệp này. Qua bài viết dưới đây, Tường Thịnh Land hi vọng sẽ giúp nhà đầu tư có thêm kiến thức khi đầu tư vào phân khúc đất nông nghiệp tốt hơn.

Theo quy định của luật đất đai Việt Nam hiện hành thì đất nông nghiệp được giao cho người dân phục vụ cho nhu cầu sản xuất nông nghiệp, bao gồm các loại đất có đặc thù giống nhau là tư liệu sản xuất chính cho các mục đích như trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng… Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất chủ yếu vừa là tài liệu lao động vừa là đối tượng lao động, và đặc biệt không thể thay thế được của ngành nông- lâm nghiệp, là tiền đề của mọi quá trình sản xuất. Đất nông nghiệp tham gia vào các ngành sản xuất lương thực, thưc phẩm như ngành thủy sản, ngành trồng trọt, chăn nuôi.

Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì căn cứ vào mục đích sử dụng đất thì đất nông nghiệp được chia thành nhiều loại đất khác nhau bao gồm:

Thứ nhất, đất nông nghiệp trồng cây hàng năm

Trên thực tế đất nông nghiệp có mục đích trồng cây hàng năm là loại đất dùng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và thu hoạch với thời gian rất ngắn như các loại cây hoa màu, cây trồng lúa. Để xác định phần đất này là đất trồng cây hàng năm cơ quan có thẩm quyền căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất sau đó cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Thứ hai, đất nông nghiệp dùng cho chăn nuôi

Đất nông nghiệp có mục đích dành cho chăn nuôi là loại đất nông nghiệp có mục đích chủ yếu cho chăn nuôi với mục đích nuôi gia súc, gia cầm vv..ví dụ như đât chuyên trồng cỏ tự nhiên làm thức ăn cho chăn nuôi

Thứ ba, đất trồng cây lâu năm

Đất nông nghiệp có mục đích trồng cây lâu năm là đất trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng trên một năm. Đất nông nghiệp trồng cây lâu năm và đất nông nghiệp trồng cây hàng năm có sự khác nhau ở thời gian sinh trưởng, thời gian thu hoạch của cây chứ không căn cứ theo thời gian sử dụng của đất ngắn hay dài

Thứ tư, đất rừng sản xuất

Theo quy định của pháp luật đất đai, đất rừng sản xuất là một trong những bộ phận đất nông nghiệp rất quan trọng, là rừng tự nhiên nhưng được Nhà nước giao đất này cho các tổ chức nhằm mục đích quản lý bảo vệ và phát triển rừng.

Thứ năm, đất rừng phòng hộ.

Đất nông nghiệp là rừng phòng hộ là đất được sử dụng nhằm mục đích để bảo vệ nguồn nước, bảo vệ đất, là một phần để giúp chống xói mòn, hạn chế thiên tai, có tác dụng làm cân bằng môi trường sinh thái và điều hòa khí hậu.

Thứ sáu, đất rừng đặc dụng

Đất nông nghiệp là rừng phòng hộ được thành lập với mục đích chủ yếu với mục đích để bảo tồn thiên nhiên, cân bằng hệ sinh thái rừng của quốc gia, ngoài ra để nhằm những mục đích phục vụ nghiên cứu khoa học, kết hợp phát triển kinh tế như danh lam thắng cảnh khu vui chơi nghỉ ngơi giải trí hay được xem là di tích lịch sử cần được bảo vệ.

Thứ bảy, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối

Đối với đất nuôi trồng thủy sản thường là đất để nuôi trồng thuỷ sản, thường là những phần đất nội địa bao gồm ao, hồ, sông, ngòi ..vv..những phần đất có mặt nước bao gồm cả trang trại được giao để nhằm mục đích nuôi trồng và phát triển về ngành thủy sản

Thứ tám, đất nông nghiệp khác

Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi được cơ quan có thẩm quyền cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống phục vụ nông nghiệp

Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật Đất Đai là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.

Đối với hộ gia đình, cá nhân khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sẽ do UBND cấp huyện thẩm tra và phê duyệt. Trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân xin phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của UBND cấp tỉnh trước khi quyết định;

Trường hợp đối với tổ chức khi muốn xin chuyển mục đích sử dụng đất sẽ do UBND cấp tỉnh quyết định.

Thông thường với đất nông nghiệp sẽ có 2 hình thức pháp lí chính là sổ xanh và sổ đỏ.

Sổ xanh là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Lâm Trường cấp để quản lý, khai thác và trồng rừng có thời hạn. Nói cách khác, sổ xanh là giấy xác nhận cho thuê đất lâu dài của Lâm Trường; khi sổ xanh hết hạn, đất đó có thể sẽ bị Lâm Trường thu hồi nếu như địa phương đó chưa có chính sách giao đất cho người dân.

Sổ đỏ là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc UBND cấp huyện cấp tùy theo điều kiện cụ thể của từng địa phương.

Qua đây có thể thấy với những đất nông nghiệp có sổ đó tính pháp lí sẽ an toàn hơn và giá trị hơn sổ xanh.

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:

a) Không quá 30 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long;
b) Không quá 20 héc ta cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại.

a) Không quá 100 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

a) Không quá 150 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng;
b) Không quá 300 héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.

Một số lưu ý về vấn đề chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp bao gồm:

1. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp trên địa bàn nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì tổng diện tích được nhận chuyển quyền trong hạn mức đối với mỗi loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) bằng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất tại tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất cao nhất.

2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp bao gồm nhiều loại đất (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối) thì hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đó được xác định theo từng loại đất theo quy định hiện hành.

6. Hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất nông nghiệp vượt hạn mức nhận chuyển quyền quy định mà đã đăng ký chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2007 thì phần diện tích đất vượt hạn mức được tiếp tục sử dụng như đối với trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền.

Thông thường khi đầu tư đất nông nghiệp, nếu không phải là người trực tiếp tham gia sản xuất thì điều nhà đầu tư quan tâm nhất chính là khu đất đó có thể chuyển đổi mục đích sử dụng được hay không? Vì nếu khi chuyển đổi được giá trị tăng trưởng trong tương lai sẽ rất lớn.

Tuy nhiên để biết được điều này ngoài kiến thức, tài chính điều quan trọng nhất là phải có mối quan hệ tốt với những người nắm rõ quy hoạch nơi bạn dự định đầu tư. Còn nếu chỉ đầu tư theo đám đông, thông tin từ thị trường thì bạn thường chỉ là quân cờ trong bàn cờ mà thôi.

Có một điều chắc chắn là nếu như đất nông nghiệp mà bạn đầu tư thuộc diện quy hoạch dự trữ của địa phương. Trong tương lai quỹ đất đó sẽ phục vụ cho các mục tiêu phát triển của phường, xã thì việc chuyển đổi mục đích sử dụng là không thể thực hiện được.

Chưa kể đến việc miếng đất sẽ bị thu hồi hoặc đền bù tính theo giá đất nông nghiệp với khoản bồi thường không đáng kể.

Tìm hiểu thêm về đất nền nông nghiệp tại Bình Thuận giá chỉ từ 60tr/1.000 m2

Công ty bất động sản Tường Thịnh Land

Địa chỉ: 1449 Nguyễn Văn Linh, phường Tân Phong, quận 7

Hotline: 0901 359 733 – 08 9898 1788

BÀI VIẾT LIÊN QUAN